Gel des loyers s’étend aux logements DPE E au 1er janvier 2026 : impacts pour propriétaires et locataires

À partir du 1er janvier 2026, la France franchit une nouvelle étape pour accélérer la rénovation énergétique. Le gel des loyers s’étend aux logements classés DPE E, avec des effets immédiats pour les baux en cours et les nouvelles locations. Le sujet touche au budget des ménages et aux plans d’investissement des propriétaires, ainsi qu’à la qualité des logements loués.

Ce qui change en 2026 pour les logements classés E

Jusqu’ici, la mesure visait surtout les passoires énergétiques, notées F et G, bloquées depuis août 2022. Désormais, l’extension à la classe E clarifie la trajectoire fixée par la loi Climat et Résilience. Concrètement, tout bail portant sur un logement E ne peut plus connaître de hausse liée à l’IRL, que le contrat soit en cours ou renouvelé. Cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire, y compris hors zones tendues.

L’indexation annuelle est neutralisée, et la revalorisation au renouvellement du bail l’est aussi. De plus, au moment d’une nouvelle mise en location, le loyer ne peut pas dépasser le loyer précédent, hors travaux améliorant la performance énergétique. En pratique, le gel des loyers s’entend comme un blocage des hausses tant que le logement reste classé E. Un changement de classe, vers D ou mieux, rouvre la possibilité d’augmentation dans le respect du cadre légal.

La mesure concerne la location vide et meublée, résidence principale, dans le parc privé. En revanche, certaines situations techniques ou juridiques peuvent nécessiter un examen au cas par cas. Par ailleurs, la méthode du DPE a été ajustée pour les petites surfaces en 2024, ce qui peut modifier la note d’un logement. Mieux vaut donc faire actualiser le diagnostic avant toute décision.

« Sans travaux efficaces, la hausse annuelle indexée ne sera plus possible pour les logements classés E. »

Comment s’applique le dispositif, pas à pas

Côté propriétaire, la première étape consiste à vérifier la date et la méthode du DPE. Ensuite, il faut contrôler la clause de révision du bail et geler toute indexation si la note est E. Par conséquent, l’augmentation ne peut plus être pratiquée, que l’on parle d’IRL, de réévaluation au renouvellement ou de nouvelle location. Le gel des loyers cesse si des travaux font progresser le logement d’au moins une classe.

Côté locataire, le réflexe consiste à demander le DPE annexé au bail s’il manque. Ainsi, la personne peut contester une hausse non conforme via une lettre motivée, puis la commission départementale de conciliation si besoin. En cas de difficultés, un échange avec le bailleur permet souvent de trouver un compromis, surtout en période de travaux. D’ailleurs, la stabilité du loyer facilite l’acceptation d’un calendrier de chantier.

L’indexation via l’IRL est bloquée si le logement est classé E.
Une hausse redevient possible après travaux menant à la classe D ou mieux.
Le blocage vaut pour les baux en cours, renouvelés et les relocations.
Vérifiez un DPE récent, surtout en petite surface.
Locataires: conservez bail, DPE et échanges pour appuyer vos démarches.

Conséquences concrètes pour propriétaires et locataires

Pour un bailleur, l’équation change. Désormais, la stratégie locative doit intégrer la performance énergétique, non seulement pour la revalorisation, mais aussi pour l’attractivité du bien. Ainsi, une rénovation bien ciblée peut sécuriser un revenu locatif stable et limiter la vacance. Un calendrier de travaux permet aussi d’anticiper d’autres exigences à venir.

Pour un locataire, l’effet est tangible sur le budget. En zone tendue, l’encadrement des loyers et ce nouveau cadre freinent les hausses cumulées. Le gel des loyers sur les logements E apporte une respiration, surtout pour les ménages modestes. Par ailleurs, la mesure incite les propriétaires à améliorer le confort thermique, ce qui réduit les factures d’énergie.

Le marché évolue déjà vers des biens plus performants. En effet, la réglementation prévoit par étapes des interdictions de mise en location des classes les plus énergivores: G d’abord, puis F en 2028 et E en 2034 selon la trajectoire annoncée. Cette dynamique pèse sur la valeur des logements non rénovés, mais ouvre des perspectives aux biens rénovés. En bref, la qualité énergétique devient un critère central de valorisation.

Rénovations: priorités, coûts et aides mobilisables

Pour sortir du blocage, l’objectif est clair: gagner au moins une classe, idéalement atteindre D. Ainsi, on priorise l’isolation du toit, souvent le poste le plus rentable, puis les murs et les planchers. Viennent ensuite les menuiseries performantes et la régulation du chauffage. Le gel des loyers cesse après travaux si le nouveau DPE confirme la progression.

Le financement s’appuie sur des aides publiques et privées. De plus, MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ, les CEE et, parfois, des aides locales réduisent le reste à charge. En revanche, les aides exigent des entreprises RGE et des devis détaillés. Par conséquent, un audit énergétique simplifie l’arbitrage entre gestes prioritaires et phasage des chantiers.

Points de vigilance en 2026 et perspectives

Le DPE devient une pièce maîtresse du bail. Ainsi, un diagnostic ancien ou imprécis fausse la stratégie, notamment avec les ajustements récents pour petites surfaces. Mieux vaut demander une mise à jour pour éviter un classement E contestable. Le gel des loyers s’apprécie sur la base du DPE le plus fiable et le plus récent.

Le bail et ses annexes méritent une relecture attentive. Aussi, vérifiez la clause d’indexation, la dernière révision pratiquée et l’état des lieux. En cas de relocation, comparez le loyer envisagé avec le dernier loyer pratiqué. Ensuite, conservez factures, attestations et nouveau DPE en cas de travaux pour justifier une réévaluation future.

À moyen terme, la réglementation s’inscrit dans une trajectoire progressive. Par conséquent, les propriétaires gagnent à planifier des travaux par étapes, en ciblant d’abord les gestes à fort impact. Les locataires, eux, profitent d’un logement plus économe et plus confortable. Le débat sur le gel des loyers continuera, mais la direction générale reste la montée en qualité du parc jusqu’à 2034.