SCPI en direct ou en assurance vie : le piège à éviter pour votre placement en 2025

SCPI en direct ou via assurance vie: que faut-il privilégier pour son placement aujourd’hui? Pourtant, beaucoup d’épargnants hésitent, car les rendements paraissent attractifs, mais les règles diffèrent. Avant d’agir, posons le décor et clarifions le piège à éviter.

SCPI en direct : rendement, fiscalité, liquidité

En direct, vous détenez les parts à votre nom. Ainsi, la jouissance démarre après un délai de 3 à 6 mois. De plus, les loyers sont imposés comme revenus fonciers, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, plus votre TMI. Ce placement vous donne du contrôle, mais la fiscalité pèse.

Les frais de souscription restent significatifs, car ils rémunèrent l’acquisition d’immeubles. De plus, la revente passe par un marché secondaire ou par des retraits, selon la SCPI. En cas d’afflux de demandes, la sortie peut prendre du temps. En bref, le délai et la liquidité varient selon la société de gestion.

En assurance vie : plus de souplesse, mais des règles à décoder

Dans une assurance vie, les parts sont logées en unités de compte. Ainsi, vous bénéficiez d’un report d’imposition tant que vous ne retirez pas. En revanche, le contrat prélève des frais de gestion, souvent entre 0,5 % et 1 % par an. Ce placement paraît plus souple, mais il faut lire chaque notice.

« Avant de signer, comparez le rendement net servi avec celui de la SCPI, frais inclus. »

Plusieurs contrats appliquent un plafond de rendement spécifique aux SCPI. Par conséquent, l’assureur peut ne pas reverser 100 % du revenu distribué. De plus, les frais sur versement ou d’arbitrage réduisent la performance nette. Enfin, le décalage de jouissance peut différer de celui annoncé par la société de gestion.

Le piège à éviter : double frais et décalage de jouissance

Le véritable écueil naît d’une comparaison incomplète. En assurance vie, vous cumulez frais du contrat et frais de la SCPI. Ainsi, le taux servi peut diverger du DVM annoncé par la société de gestion. Si vous arbitrez trop tôt, ce placement peut se transformer en perte sèche.

Exiger le taux net créditeur sur les parts logées
Vérifier le délai de jouissance appliqué par l’assureur
Contrôler tous les frais: versement, gestion, arbitrage, sortie
Confirmer la liquidité: délais de rachat et éventuels blocages
S’assurer du traitement fiscal et des relevés fournis

Prenons un cas simple pour mesurer l’impact. Vous investissez 10 000 € sur une SCPI avec 8 % de frais d’entrée. De plus, le contrat prélève 0,80 % par an sur l’unité de compte. La première année, entre les frais initiaux et le délai de jouissance, la performance perçue peut rester très faible.

Aussi, la liquidité prête à confusion. En cas de tension sur les retraits, l’assureur peut suspendre arbitrages et rachats sur la ligne SCPI. Ainsi, vous gardez la propriété d’une unité de compte, mais l’opération reste gelée. Votre placement n’est pas un compte liquide à vue.

Fiscalité : ce que change l’enveloppe

Ainsi, la fiscalité diffère selon le placement. En direct, les revenus sont imposés au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour l’assurance vie, l’impôt intervient surtout au rachat, avec un prélèvement forfaitaire ou le barème. Après 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple).

Pour l’IFI, la fraction immobilière reste à déclarer, même via un contrat. L’assureur fournit en principe une attestation annuelle. Ainsi, vous appliquez la base taxable à votre situation personnelle. En cas de doute, demandez une confirmation écrite avant la souscription.

Comment décider et sécuriser son investissement

D’abord, clarifiez l’objectif du placement et l’horizon de détention. Visez au moins 8 à 10 ans pour lisser les cycles. Si vous cherchez un revenu immédiat, vérifiez le mode de distribution sur le contrat. En revanche, si vous préférez capitaliser, ciblez des SCPI compatibles avec cette stratégie.

Comparez plusieurs contrats et lisez les annexes SCPI. Demandez si le contrat crédite 100 % du revenu distribué, net de ses frais. Ainsi, vous vérifiez le taux servi, le plafond éventuel et le délai de jouissance appliqué. De plus, contrôlez les quotas d’unités de compte et les conditions de rachat.

Aussi, examinez la santé des SCPI retenues. Le taux d’occupation, le niveau d’endettement et le report à nouveau éclairent la solidité. Ainsi, un patrimoine diversifié par secteurs et zones réduit les à-coups. Par conséquent, vous réduisez le risque opérationnel et sécurisez vos revenus futurs.